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一線城市規范住房租賃市場 廣州嚴堵 “明租實售”漏洞

發布時間:2019-07-03

7月1日,廣州市住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于規范新增租賃住房有關管理工作的通知》(以下簡稱《通知》),《通知》要求住房租賃合同期限不得超過二十年,有效打擊“明租實售”。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為:“此次廣州的租賃新政從很大程度上體現了租賃市場改革將繼續,同時對于一些細節性問題會進行新的管控,這也有助于租賃市場的全面健康發展。”

  隨著“租售并舉”時代的到來,一線城市在今年繼續完善租賃住房市場的相關政策,在加大租賃住房供應的同時,促進租賃住房市場健康發展。

  廣州提出自持租賃住房“不動產登記”

  關于租賃住房供應多元化方面,廣州再次明確要加大增量的途徑,進一步增加租賃住房供應。按照《通知》,所謂“新增租賃住房”,包括《國有建設用地使用權出讓合同》約定的自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批準新建或改造的租賃住房。

  同時,《通知》強調,用于建設自持租賃住房的土地出讓時,不動產登記部門應在其不動產權證和登記簿上注記用途為“自持租賃住房”,載明“不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地產開發企業發生合并重組、股權轉讓等特殊情形的,自持租賃住房應整體轉讓,轉讓后自持租賃住房性質不變。”

  同樣,利用集體建設用地建設的租賃住房,集體建設用地使用權人應整體申請不動產登記。不動產登記部門應在不動產權證和登記簿上注記“不得分割、分拆銷售、分拆轉讓及分拆抵押”。

  對此,嚴躍進表示,“廣州提到了‘不動產登記’等概念,這是目前出臺租賃住房政策的城市中所不涉及的。類似概念,也啟發全國其他城市,后續在租賃住房供給的同時,應該把不動產登記、租賃房源錄入、租賃合同備案等工作有效結合起來。”

  廣州明確租賃年限上限為20年,鼓勵“短付”

  為了有效打擊“明租實售”,廣州明確,“住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一,押金最高不超過月租金三倍”。

  同時,在宣傳推廣及運營租賃住房項目時,廣州規定,不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為,不得出現“投資”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限購”“不限貸”等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。

  嚴躍進認為,從具體微觀層面看,廣州此次對一些具體的違規租賃營銷行為明確進行了規范,此前市場層出不窮的“投資”“升值”“首付”“不限購”等用詞上的宣傳,這其實就是所謂的明租實售的概念,確實需要管控。

  北上廣深加強住房租賃市場管理

  隨著“租售并舉”時代的到來,一線城市率先出臺規范租賃住房市場的相關政策。在此次政策出臺之前,廣州就已經出臺了包括《廣州市房屋租賃管理規定》、《廣州市房屋租賃合同網上備案規則》,從發展方向到細節管理予以規范。

  不僅僅是廣州,北京也于2017年先后出臺了《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》,從企業自持商品房出租、增加租賃住房供應、建立住房租賃監管平臺、明確住房租賃行為規范,加強市場主體監管等多個方面進行政策管理。

  同時,上海和深圳也于2017年年底出臺了《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》,包括充分保障租賃當事人合法權益、加快建立住房租賃平臺、加大租賃住房供應大力培育租賃市場供應主體、加強住房租賃監管等多個方面。

  今年以來,一線城市加碼了租賃住房市場的管理。今年5月,深圳針對產業用房“二房東”虛報面積、壟斷房源的收費亂象,從增加有效供給、規范租賃行為、強化產業監管、編制租金指導價格、建立信息平臺、加強市場整頓、健全保障機制等七個方面出臺了23條措施,穩定產業用房租賃市場,尤其是編制了產業用房租金指導價,高出15%將被約談。

  北京也在6月份進一步規范了互聯網信息發布,要求互聯網交易平臺要切實履行平臺信息審核和管理責任:房屋照片與實際相符;租金、傭金等明碼標價;同一房源不得由同一家機構(含分支)重復發布;同一房源由多家不同機構發布的應當合并展示;下架發布超過30日的房源信息;不得發布法律、法規禁止出租的房源信息等。

  嚴躍進表示:“北京、廣州等一線城市的租賃住房政策本質上都是圍繞‘多主體供給、多渠道保障’而展開的,即針對住房供給采取了一系列政策規范。同時,今年以來,一線城市的政策從微觀層面出發,查漏補缺,充分保障租賃當事人合法權益,這對于全國其他城市也有啟發和示范的意義。”