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一线城市规范住房租赁市场 广州严堵 “明租实售”漏洞

发布时间:2019-07-03

7月1日,广州市住房和城乡建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》(以下简称《通知》),《通知》要求住房租赁合同期限不得超过二十年,有效打击“明租实售”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“此次广州的租赁新政从很大程度上体现了租赁市场改革将继续,同时对于一些细节性问题会进行新的管控,这也有助于租赁市场的全面健康发展。”

  随着“租售并举”时代的到来,一线城市在今年继续完善租赁住房市场的相关政策,在加大租赁住房供应的同时,促进租赁住房市场健康发展。

  广州提出自持租赁住房“不动产登记”

  关于租赁住房供应多元化方面,广州再次明确要加大增量的途径,进一步增加租赁住房供应。按照《通知》,所谓“新增租赁住房”,包括《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房。

  同时,《通知》强调,用于建设自持租赁住房的土地出让时,不动产登记部门应在其不动产权证和登记簿上注记用途为“自持租赁住房”,载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的,自持租赁住房应整体转让,转让后自持租赁住房性质不变。”

  同样,利用集体建设用地建设的租赁住房,集体建设用地使用权人应整体申请不动产登记。不动产登记部门应在不动产权证和登记簿上注记“不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押”。

  对此,严跃进表示,“广州提到了‘不动产登记’等概念,这是目前出台租赁住房政策的城市中所不涉及的。类似概念,也启发全国其他城市,后续在租赁住房供给的同时,应该把不动产登记、租赁房源录入、租赁合同备案等工作有效结合起来。”

  广州明确租赁年限上限为20年,鼓励“短付”

  为了有效打击“明租实售”,广州明确,“住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍”。

  同时,在宣传推广及运营租赁住房项目时,广州规定,不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为,不得出现“投资”“升值”“名校”“首付”“月供”“不限购”“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

  严跃进认为,从具体微观层面看,广州此次对一些具体的违规租赁营销行为明确进行了规范,此前市场层出不穷的“投资”“升值”“首付”“不限购”等用词上的宣传,这其实就是所谓的明租实售的概念,确实需要管控。

  北上广深加强住房租赁市场管理

  随着“租售并举”时代的到来,一线城市率先出台规范租赁住房市场的相关政策。在此次政策出台之前,广州就已经出台了包括《广州市房屋租赁管理规定》、《广州市房屋租赁合同网上备案规则》,从发展方向到细节管理予以规范。

  不仅仅是广州,北京也于2017年先后出台了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,从企业自持商品房出租、增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范,加强市场主体监管等多个方面进行政策管理。

  同时,上海和深圳也于2017年年底出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,包括充分保障租赁当事人合法权益、加快建立住房租赁平台、加大租赁住房供应大力培育租赁市场供应主体、加强住房租赁监管等多个方面。

  今年以来,一线城市加码了租赁住房市场的管理。今年5月,深圳针对产业用房“二房东”虚报面积、垄断房源的收费乱象,从增加有效供给、规范租赁行为、强化产业监管、编制租金指导价格、建立信息平台、加强市场整顿、健全保障机制等七个方面出台了23条措施,稳定产业用房租赁市场,尤其是编制了产业用房租金指导价,高出15%将被约谈。

  北京也在6月份进一步规范了互联网信息发布,要求互联网交易平台要切实履行平台信息审核和管理责任:房屋照片与实际相符;租金、佣金等明码标价;同一房源不得由同一家机构(含分支)重复发布;同一房源由多家不同机构发布的应当合并展示;下架发布超过30日的房源信息;不得发布法律、法规禁止出租的房源信息等。

  严跃进表示:“北京、广州等一线城市的租赁住房政策本质上都是围绕‘多主体供给、多渠道保障’而展开的,即针对住房供给采取了一系列政策规范。同时,今年以来,一线城市的政策从微观层面出发,查漏补缺,充分保障租赁当事人合法权益,这对于全国其他城市也有启发和示范的意义。”